이사철에 전월세 계약을 마치고 나면 다들 잔금 치르고 도장 찍는 걸로 끝났다고 생각한다. 그런데 요즘은 계약서에 서명한 순간부터 30일짜리 시계가 하나 더 돌아간다. 바로 주택 임대차 계약 신고, 흔히 말하는 전월세신고제 얘기다. 계도기간이 있다는 말만 듣고 미뤄뒀다가 뒤늦게 과태료 통지서를 받는 사람도 꽤 있다.
목차
신고 대상인지부터 확인해야 한다
모든 임대차 계약이 신고 대상은 아니다. 국토교통부 기준으로는 보증금이 6천만원을 넘거나, 월세가 30만원을 넘는 계약만 해당한다. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이고, 두 조건 다 못 미치면 신고할 필요가 없다.
지역도 따진다. 서울·인천·경기 등 수도권 전역과 부산·대구·광주·대전·울산 등 광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도까지는 신고 대상이지만, 강원·충청·전라·경상권의 군 단위 지역은 대상에서 빠진다. 같은 도(道) 안에서도 시 지역이냐 군 지역이냐에 따라 갈린다는 뜻이다.
갱신계약은 조금 더 헷갈린다. 계약금액 변동 없이 그대로 재계약하면 신고 대상이 아니지만, 보증금이나 월세가 조금이라도 바뀌면 갱신계약도 신고해야 한다. 예시로 몇 가지 경우를 정리해봤다.
| 계약 조건 | 지역 | 신고 대상 |
|---|---|---|
| 신규계약, 보증금 5천만원 · 월세 25만원 | 서울 | 대상 아님 (두 기준 모두 미달) |
| 신규계약, 보증금 7천만원 · 월세 없음 | 경기 시 지역 | 대상 (보증금 기준 초과) |
| 신규계약, 보증금 3천만원 · 월세 35만원 | 부산 | 대상 (월세 기준 초과) |
| 갱신계약, 보증금 동일 | 대전 | 대상 아님 (금액 변동 없음) |
| 갱신계약, 보증금 5천만원→7천만원 인상 | 강원도 군 지역 | 대상 아님 (군 지역 제외) |
이 표에서 보듯, 금액 기준만 보고 판단하면 안 되고 지역 기준까지 같이 봐야 한다. 특히 마지막 사례처럼 금액은 기준을 넘겨도 군 지역이면 신고 의무 자체가 없다. 반대로 금액이 애매하게 걸쳐 있다면 보증금과 월세 둘 다 계약서에 적힌 그대로 놓고 하나씩 대조해보는 게 제일 확실하다.
신고 기한과 방법
신고 대상이라면 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 방법은 두 가지다. 하나는 부동산거래관리시스템(국토교통부 rtms) 온라인 신고, 다른 하나는 주택 소재지 주민센터 방문 신고다. 임대인과 임차인이 공동으로 서명한 계약서를 제출하면 둘 중 한 명만 신고해도 된다. 굳이 양쪽이 따로 신고할 필요는 없다.
온라인 신고는 공동인증서(구 공인인증서)나 간편인증으로 본인 확인을 거친 뒤, 계약서 사본을 첨부하는 방식으로 진행된다. 방문 신고는 신분증과 계약서 원본만 있으면 되고, 담당 공무원이 그 자리에서 접수증을 발급해준다.
안 하면 과태료가 나온다
계도기간은 이미 끝났다. 2025년 5월 31일부로 계도기간이 종료됐고, 그다음 날부터는 유예 없이 과태료가 실제로 부과되고 있다. 단순히 신고를 안 했거나 늦게 한 경우는 2만원부터 최대 30만원까지, 계약 내용을 허위로 신고한 경우는 최대 100만원까지 부과될 수 있다. 지연 기간이 길수록, 신고 누락이 반복될수록 금액이 올라가는 구조라 “나중에 하지 뭐” 하고 미뤄두면 손해가 커진다.
신고 누락이 어떻게 걸리는지 궁금해하는 사람도 많다. 지자체가 등기 자료나 확정일자 신청 내역과 대조해 미신고 건을 걸러내는 방식이 일반적이라고 알려져 있다. 즉 확정일자를 받으러 갔는데 정작 임대차 신고는 안 되어 있는 경우, 그 시점에 누락이 드러날 수 있다는 뜻이다.
확정일자·전입신고와는 다른 절차다
전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 함께 부여되는 지자체도 있지만, 모든 지역이 그런 건 아니다. 임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위한 대항력·우선변제권 확보가 목적이라면, 전월세신고와는 별개로 전입신고와 확정일자 신청까지 챙겨야 하는 경우가 있다. 이 세 가지(전월세신고, 전입신고, 확정일자)를 한 번에 처리해주는 지자체도 있고 따로 처리해야 하는 지자체도 있어서, 주민센터 방문 시 한 번에 물어보고 진행하는 게 시간을 아끼는 방법이다.
막히기 쉬운 지점
온라인 신고에서 사람들이 자주 걸리는 부분은 계약서 첨부 형식이다. 스캔본이나 사진 파일이 인식이 안 되는 경우가 있어서, 신고 직전에 파일 용량과 확장자를 미리 확인해두는 게 좋다. 계약서에 임대인·임차인 서명이나 도장이 빠져 있으면 반려되는 경우도 있으니, 첨부하기 전에 계약서 전체 페이지가 다 스캔됐는지 확인하는 것도 도움이 된다.
공동명의 주택이거나 임대인이 여러 명인 경우도 헷갈리는 지점이다. 이럴 때는 대표 임대인 한 명이 신고하되, 나머지 공동임대인의 정보도 함께 기재해야 하는 경우가 많다. 계약서상 임대인 명의가 여러 명이라면 신고 화면에서 공동임대인 추가 항목을 놓치지 않는 게 중요하다.
계약서에 도장을 찍었다면, 이미 30일짜리 시계가 돌아가기 시작했다는 것만 기억해두면 된다. 신고 대상인지 애매하면 위 표의 기준(보증금 6천만원, 월세 30만원, 시 지역 여부)부터 다시 짚어보고, 대상이 맞다면 미루지 말고 30일 안에 처리하는 게 가장 확실하다.
그래도 헷갈리는 부분들
단기 계약도 신고 대상인지 묻는 경우가 있다. 계약 기간이 짧다는 이유로 신고 의무가 면제되는 건 아니다. 기간과 상관없이 금액 기준(보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과)과 지역 기준만 충족하면 신고 대상이다.
오피스텔이나 고시원처럼 주택이 아닌 것 같은 건물은 어떨까. 실제로 주거 목적으로 사용하는 오피스텔이라면 전월세신고 대상에 포함된다고 알려져 있다. 반대로 순수 상업용으로만 쓰는 공간이라면 이 제도와는 무관하다. 애매하다면 계약서에 적힌 용도와 실제 거주 여부를 기준으로 판단하는 게 안전하다.
이미 신고 기한을 넘겼다면 어떻게 해야 할까. “어차피 늦었으니 그냥 두자”보다는 뒤늦게라도 신고하는 편이 유리하다고 알려져 있다. 지연 신고도 과태료 대상이긴 하지만, 아예 신고하지 않고 적발되는 경우보다는 자진해서 늦게라도 신고하는 쪽이 부과 금액 산정에서 유리하게 작용하는 경우가 많다고 한다. 정확한 감경 기준은 지자체마다 다를 수 있으니 관할 주민센터에 문의해보는 게 확실하다.
출처
국토교통부 부동산거래관리시스템 · 국토교통부 보도자료(전월세신고제 계도기간 관련) · 찾기쉬운 생활법령정보(주택 임대차 계약 신고제) · 최근 확인 기준: 2026년 7월